中银两融香港楼市“小阳春”提早来临，政府上调豪宅印花税意在开源而非“加辣”

　　2026年的香港楼市，开局火热。

　　美联物业数据显示，马年大年初一至初十，新盘成交量录得约175宗，较去年同期大升约27.7%，创下自2021年后的五年同期新高；另据中金监测，1月份香港二手私宅量、价双升，房价创三年以来单月最大涨幅，出现了“量额齐旺”的旺市盛况。

　　在这样的市场热度下，2月25日，香港特区政府财政司司长陈茂波在立法会发表2026-2027财政年度政府财政预算案中宣布，将调整1亿港元以上的住宅物业交易印花税税率，由4.25%调高至6.5%。

　　陈茂波表示，此项调整预计影响约0.3%的住宅物业交易，每年可增加约10亿港元财政收入。政府消息人士进一步解释称，新措施秉持“能者多付”原则，意在开源而非为楼市“加辣”，且已将影响范围控制在最小。

　　亿级豪宅印花税调整前后对比图源：香港财政司

　　“当前香港经济复苏势头良好，股市楼市双双上扬，政府减少对市场的干预是明智之举。”香港中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰对此表示，“此次仅针对超级豪宅加税，对整体楼市影响甚微，同时也能为财政增收，可谓一举两得。”

豪宅成交火热

　　2025年以来，香港豪宅市场迎来爆发式增长，多项成交数据刷新历史纪录，成为香港楼市复苏的“领头羊”。

　　中原地产统计数据显示，2025年全港私人住宅成交60346宗，同比增长近两成，而其中1亿港元以上的豪宅交易达到262宗，不仅打破了2021年228宗的历史纪录，更较2024年大幅增长，涉及交易金额超过531亿港元，同比增幅达22%。

　　从成交区域看，港岛是豪宅交易的主阵地，占比超过八成。西半山天御、蓝塘道23-39号等项目频频现身成交榜单，其中一幢蓝塘道洋房更以4.47亿元高价易手，足见顶级豪宅市场的炽热程度。

　　香港价值用超亿元私人住宅买卖合约登记数图源：中原地产香港研究部

　　在这波豪宅热潮中，一个群体格外引人注目——内地买家。在2024年香港楼市全面“撤辣”后，原本需要缴纳高额买家印花税的内地购房者，如今与香港永久居民享有同等税率，使得一些原本有潜在需求的内地买家入港购房。

　　中原地产统计显示，2025年全年录得超过13500宗普通话拼音买家入市个案，较2024年的11631宗增加逾一成，连续两年突破万宗大关，总成交金额高达1364亿元，双双创下1995年有记录以来的新高。

　　股市的财富效应同样不可忽视。2025年恒生指数全年上涨27.8%，香港IPO市场重夺全球第一。美联物业分析师岑颂谦指出，新股市场持续活跃、港股走势向好，财富效应正加速释放。当金融资产快速增值，配置核心地段的实物资产成为高净值人群最自然的避险选择。

　　进入2026年以后，豪宅市场的热度不减反增，开年首月便创下多项纪录。

　　中原地产数据显示，截至2月25日，2026年香港亿元豪宅成交已达48宗，成交金额突破百亿港元，达到104亿元，已远超去年第一季度14宗的总量。

　　在预算案公布前夕，仍有买家抢搭“末班车”。位于香港大埔林海山城的林海径5号屋，实用面积5297平方呎，以逾1.45亿元成交。由于赶在新税率生效前完成交易，买家仅需缴纳4.25%印花税，一举节省约328万元。

旨在财政开源

　　针对此次亿级豪宅加税，香港地产界、机构的看法不尽相同，但主流观点认为，这是一次精准的财政开源操作，不会动摇楼市复苏根基，也不会逆转“小阳春”的整体走势。

　　“政府意识到豪宅物业交投转热，但事实上亿元成交宗数多年来占香港整体私人住宅成交不足1%，而且供应匮乏，属顶流级别物业，买家非富则贵。即使是次提高亿元物业的交易印花税，对该类物业买家以至全港整体物业市场影响不大。于市况向好，及顶级豪宅供应罕有的大前提下，预计亿元物业业主不会因印花税增加，而减价出售手持豪宅。”陈永杰指出。

　　陈永杰进一步判断，在利率下行、经济复苏、来港上市企业增加的利好因素叠加下，财富效应将继续支撑超级豪宅需求，2026年亿元豪宅成交量有望再创新高。

　　高力香港资本市场及投资服务主管翟聪也表示，理解特区政府在财政赤字压力下采取“能者多付”的策略。尽管豪宅买家对价格敏感度较低，但与其他国际大都市相比，香港超级豪宅在税制环境和投资价值上仍具相当竞争力。

　　不过，也有部分人士持谨慎观望态度。戴德梁行执行董事高伟雄表示，这次调整属理性水平，但短期内难免导致部分潜在买家暂缓入市。不过，该行相信待市场作出调整后，香港豪宅市场交投仍能够维持热度。该行寄语政府未来应继续审慎调整豪宅税率，以免削弱香港房地产市场的吸引力。

　　瑞银则从开发商角度提出警示。报告指出，这一政策可能对豪宅开发商形成冲击，特别是那些持有大量超豪华住宅土地储备的企业，如九龙仓集团、嘉里建设、恒基地产和新鸿基地产等。如果内地买家因税费调整而放缓入市步伐，开发商可能面临销售周期拉长和资金回笼压力。

楼市整体回暖

　　亿级豪宅加税的背后，是香港整体楼市的持续回暖。

　　香港特区政府差饷物业估价署25日表示，2026年1月香港私人住宅售价指数报301.4，创2024年6月以来新高，按月升0.53%，实现连续8个月上涨，这一连续上涨态势，是楼市复苏的最直接体现，也标志着香港楼市正式走出此前的调整期，步入稳健复苏通道。

　　租金指数方面，同步呈现上涨态势。1月私人住宅租金指数升至201.1，按月升0.3%，再创新高，形成“租价齐涨”的良好局面。

　　这一现象背后，是市场需求的持续释放——随着香港经济复苏、人才引进政策落地，租房需求大幅增加，尤其是高端住宅租赁市场，需求旺盛，推动租金稳步攀升。

　　莱坊大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，2026年开年香港楼市表现显著回暖，降息对市场的提振效应充分显现，市场情绪持续回升。“不过当前货尾量仍处高位，购买力继续向新盘倾斜，加之开发商定价谨慎，二手楼价暂未出现大幅反弹。这种稳步回升的态势，反而更有利于市场长期健康，也让‘小阳春’的热度得以延续。”

　　住宅市场火热的同时，香港商业地产也传来积极信号。随着经济回暖、股市回升，越来越多海内外企业来港设立据点或扩大业务，带动写字楼租赁需求逐步复苏。

　　中原(工商铺)统计显示，1月份香港整体写字楼租赁成交约508宗，涉及楼面面积约148.37万平方呎，两项数据同比均录得近五成升幅。中原(工商铺)写字楼部董事陈雁楼预计，随着节后传统租赁旺季到来，2月份商厦租赁活动有望保持活跃。

　　即将进入3月，香港多个区域将有新盘陆续登场。据美联物业统计，未来十个月（3月至12月）全港潜在新盘供应量近2.6万个单位。随着新一份财政预算案落地，预计北部都会区将成为新盘供应的重要区域。

　　展望全年，美联集团行政总裁（住宅）马泰阳持乐观态度。他认为，市场气氛将持续向好，开发商积极推售全新盘的同时也在加快去库存，在多重利好因素支撑下，今年一手住宅成交量有望达到2.2万宗。

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